עיסא מאמון - שמאי מקרקעין
:אודותינו
שמאי מקרקעין מורשה, בעל נסיון מעל 12 שנים בשמאות מקרקעין. מנוסה במגוון תחומים בתחום שמאות מקרקעין. מוכר ובעל שם טוב בקרב ציבור שמאי המקרקעין נותן שירותים לרשויות וועדות תכנון, שמאי ועדות לתכנון ובניה בנושא היטלי השבחה וירידת ערך
לקראת סיום תואר ראשון במשפטים
חבר לשכת שמאי המקרקעין
בעל נסיון בפתרון בעיות, מיומנות, אמינות, ראש פתוח וידע רחב בתחום
:תחומי עיסוק
הערכות שווי מקרקעין לסוגיהם השונים (דירות מגורים, צמודי קרקע, אולמי אירועים, בתי מלון, מפעלים, משרדים, חנויות, מגרשים לבניה, קרקע חקלאית ועוד).
הערכות שווי מקרקעין לפי תקן 19 של הוועידה לתקינה שמאית (שומות לצורך בטוחה בנקאית).
הערכות שווי לפי תקן IFRS.
הערכות שווי לפי תקן 22.
הערכות שווי לצורך חישוב קומבינציה.
שומות נגדיות (נגד שומת הועדה לתכנון ובניה) בהיטל השבחה לצורך הפחתת החיוב בהיטל השבחה.
אומדן פיצויים בגין הפקעות וירידת ערך מקרקעין.
שומות נגדיות נגד הערכות רשות מקרקעי ישראל.
שומות נגדיות נגד הערכות רשות המסים, לצורך הפחתת מס שבח.
שומות נגדיות נגד הערכות החברות המשכנות דוגמת "עמידר" לצורך רכישת נכסים ע"י המחזיקים בהם.
ליווי הליכים למיניהם מול רשות מקרקעי ישראל (היוון, יובל חכירה, שינוי יעוד וניצול, דמי היתר ועוד)
ליווי וניהול התנגדויות לתכניות בניין עיר מול הרשויות.
טבלאות איזון והקצאות לצורך איחוד וחלוקה מחדש של קרקעות.
דוחות אפס וליווי פרוייקטים לרבות פרוייקטים של תמ"א 38 למיניהם.
לקבלת שירות מקצועי, מהיר ואמין, נא להשאיר פרטים
להשארת פרטים וקבלת ההצעה הטובה ביותר
היטל השבחה
השבחה מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כ- "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
סעיף 2 לתוספת השלישית מסביר את הדינמיקה של ההשבחה כדלקמן: " חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן היטל) ............."
סעיף 3 לתוספת השלישית אומר כי שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה.
סעיף 4 לתוספת השלישית קובע כי "ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין ......".
היטל השבחה מהווה סוג של מס המושת בגין השבחה של נכס מקרקעין בגין הרחבתו ו/או כל פעולה אחרת אשר מעלה את שווי זכויות הניצול בו.
בעל נכס אשר עושה פעולה כאמור נדרש לשלם מס בדמות היטל השבחה.
היטל השבחה מוטל על מי שהמקרקעין שברשותו הושבחו, בעקבות פעולה שננקטה ע"י רשות המתכננת, לרבות פעולות שדורשות הסכמה או אישור שלה.
שווי כאמור נקבע ע"י שמאי מקרקעין, ועליית השווי יכולה להתבטא ע"י זמינות הקרקע לבניה, תוספת זכויות בניה, שינוי יעוד, שימוש חורג, אישור הקלות ועוד.
הרשות המתכננת דורשת את תשלום היטל ההשבחה בעת מימוש הזכות, אשר מתבטאת בעיקר בשני מקרים: מימוש ע"י בניה או הרחבה של הבנוי או מימוש ע"י מכר זכות. הרשות המתכננת נעזרת בשירותי שמאי מקרקעין לצורך קביעת גובה ההשבחה, קביעת השמאי אינה מוחלטת וניתן להשיג עליה במאצעות שומה נגדית של שמאי אחר, והקביעה המוחלטת בסוף תהיה מפיו של שמאי מכריע ממונה ע"י משרד המשפטים.
המחוקק קבע בסעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כי שמאי מקרקעין הינם בעלי מקצוע המוסמכים וכשירים לקבוע את גובה ההשבחה, מכיוון ששמאי הוא בעל היכולת והידע הרחב בתחומים שונים כגון תכנוני, הנדסי, משפטי וכלכלי.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור לעיל ללא קבלת ייעוץ מקצועי ובהתאמה למקרה ספציפי.
למידע והסברים נוספים ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
שומה לפי תקן 19
תקן 19 אושר ע"י הועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין. מטרת התקן הינה לקבוע אמות מידה לגבי פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לנכסים המועמדים לבטוחה בנקאית. התקן אינו כולל שומות לדירות מגורים לצורך הלוואה לדיור (משכנתא).
התקן מנחה את השמאי לערוך שומה בשיטה שמרנית, שאינה לוקחת בחשבון ספיקולציות או כוונות, או זכויות שאינן ניתנות לשעבוד, או למשל חלקים מהנכס שנמנע מהשמאי לבקר בהם.
התקן מאפשר לשמאי לקחת בחשבון אך ורק זכויות קנייניות קיימות וברורות, תוך התבססות על נסח טאבו, חוזה חכירה ע"י רשות מקרקעי ישראל או גוף אחר כמו עירייה למשל, אישור זכויות מהגוף המחכיר או מהחברה המשכנת, חוזה מכר, החלטות רשות מקרקע ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל), רישומים של הערות אזהרה והערות אחרות, משכנתאות ושעבודים לרבות ברשם המשכונות.
השווי למטרת בטוחה בנקאית יתבסס אך ורק על זכויות הנובעות מתכנית בנין עיר בתוקף בלבד, ולא על תכנית בהפקדה או על זכויות ספיקולטיביות. כמו כן השווי יתבסס על שטחים הבנויים בהיתר בלבד.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור לעיל ללא קבלת ייעוץ מקצועי ובהתאמה למקרה ספציפי.
למידע והסברים נוספים על התקן ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
שומות המופנות לרשות מקרקעי ישראל
רובנו ככולנו קיימנו קשר (ולו חד פעמי) עם משרד ממשרדי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) או חווינו חוויה כלשהי באחד המשרדים של הרשות.
רשות מקרקעי ישראל היא הגוף המנהל את קרקעות של שלושת הגופים (מדינה, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל). קרקעות כאמור רשומות בבעלות אחד משלושת הגופים. היקף קרקעות אלה מגיע ליותר מ- 90% מקרקעות הארץ.
רשות מקרקעי ישראל היא הגוף שמעניק (משווק) זכויות במקרקעין של גופים אלה לאנשים פרטיים ולתאגידים. הזכויות יכולות להיות בצורות שונות, כמו בר רשות, חוזה פיתוח, חכירה לא מהוונת, או חכירה מהוונת לדורות. זכויות אלה כפופות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר קובעת את המדיניות לפיה ינוהלו מקרקעי ישראל והיא מפקחת על פעולותיה של רשות מקרקעי ישראל ומאשרת את תקציבה.
זכות כאמור (חכירה/בר רשות) מקנה לחוכר הרשאה לשימוש במקרקעין, למטרה מסוימת כמו למשל: מגורים, חקלאות, מסחר, וכו', הכל ע"פ לתנאי חוזה החכירה.
החכירה נעשית בתמורה לתשלום דמי חכירה לרשות מקרקעי ישראל.
חוזי חכירה מתבצעים לתקופה ארוכת טווח של 49 שנה או 99 שנה אשר ניתנת לחידוש לתקופה נוספת.
רישום משכנתא לגבי נכסים בחכירה מתבצע בלשכת רישום מקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת, ומשכון נרשם אצל רשם המשכונות.
עסקאות שנכרתות וחוזים שנחתמים עם רשות מקרקעי ישראל, הן בדרך כלל עסקאות מורכבות וחוזים אשר כוללים מרכיבים שונים תכנוניים, קנייניים וכלכליים, ועל מנת לבצע שינוי, עדכון, הארכה, תיקון יש צורך בשירותי שמאי מקרקעין, כי שמאי מקרקעין הוא בעל היכולת והידע הרחב בתחומים כאמור.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור לעיל ללא קבלת ייעוץ מקצועי ובהתאמה למקרה ספציפי.
למידע והסברים נוספים ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
שומה לפי תקן IFRS
IFRS הן ראשי תיבות של המשפט International Financial Reporting Standards תקן דיווח חשבונאי בינלאומי.
תקן אירופאי, אשר התקבל ע"י המוסדות בישראל ונקבע כי החל משנת 2008 יחויבו חברות ציבוריות להגשת דו"חות כספיים על פי תקן זה.
התקן כולל הוראות ואמות מידה לעריכת חשבונות ורישום נכסים, הכנסות, הוצאות וכו', והכנה של דוחות כספיים. התקינה קובעת סטנדרט אחיד המהווה כלי להשוואה בין החברות השונות, ונועדה למנוע נסיונות של מצג שווא או רישומים לא תקינים.
תקן שמאות 17 (ותקן מס' 17.1) פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ולצורך ישום תקינה חשבונאית, הינו תקן של המוסד לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין. אשר קובע סטנדרט הנדרש בהערכת שווי נדל"ן לצורך דיווח ע"פ חוק נירות ערך.
חברות אשר מחוייבות לדווח על פי תקן IFRS יצטרכו להשתמש בשירותים מקצועיים של שמאי מקרקעין להכנת חוות דעת שמאי, אשר תכלול לפחות את הפרמטרים בתקן השמאי לעיל.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור לעיל ללא קבלת ייעוץ מקצועי ובהתאמה למקרה ספציפי.
למידע והסברים נוספים על התקן ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
שומה לפי תקן 22
תקן שאושר באוקטובר 2014 ע"י מועצת שמאי המקרקעין. התקן עוסק בשומה לקרקע שאינה מאושרת לבניה המשווקת לציבור ומוצגת כקרקע בעלת פוטנציאל לשינוי יעוד בעתיד לקרקע לבניה.
התקן קובע את הפרמטרים שעל שמאי המקרקעין לבדוק ולהציג בעת עריכת שומת מקרקעין לקרקע מסוג זה. לדוגמא: תהא חובה על השמאי להעריך תחילה את שווי הקרקע במצבה הנוכחי AS IS לפי יעודה הנוכחי בנטרול הציפיות. לאחר מכן יבחן השמאי את התכנית השיווקית, המידע המוצג לציבור ואת סבירות מימושו ולפרט את הדרך, השלבים למימוש התכנית ולאמוד את פרק הזמן הנדרש לצורך ביצוע והשלמת תהליכים כאמור, לרבות הוצאות ותשלומים כגון מיסים שיהיה לשלם לצורך אישור הפרוגרמה.
אם לאחר בדיקות מצא השמאי אין סיכוי סביר למימוש המצג יקבע את שוויה לפי מצבה הנוכחי, ולא יקבע את שוויה התיאורטי העתידי.
למידע והסברים נוספים על התקן ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
שומה להפחתת מס שבח
מס שבח הינו מס שנקבע ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, אשר החל על רווח הון הנובע ממכירת נכס מקרקעין.
המס בוחן את רווח שנוצר בעקבות מכירת נכס מקרקעין, הדבר נמדד ע"י בדיקת ההפרש בין התמורה אשר קיבל המוכר לבין המחיר ששילם בעת רכישת הנכס וביצוע התאמות לסכום כגון השבחות אשר ביצע בנכס במהלך תקופת ההחזקה בנכס, כנגד פחת אשר הוכר לא בהוצאה בניהול ספרים, ועוד.
במרוצת השנים הוכנסו שינויים ועדכונים לחוק והוראת שעה, על שיעורי המס, ובאיזה מקרים חל פטור (מלא או חלקי) ע"י פירוט מסועף ומורכב, הדורש מיומנות, נסיון ובקיאות בחוק וגרסאותיו המעודכנות.
תכנון מס שבח כולל חישובים והתחשבות בפרמטרים רבים ומורכבים, ואינו רק בחינתם של פטורים והקלות אפשריים. התחשבות במכלול גדול של פרטים קטנים שהשפעתם על התוצאה הסופית עצומה, לכן תכנון מס מהווה שלב כה חשוב, קריטי, ופרמטר חשוב להחלטה על כדאיות עסקת מכר מקרקעין (לפעמים עסקת מכר מקרקעין הופכת לעסקה לא כדאית לאחר תשלום סכומים לא מבוטלים לרשויות המס).
לצורך בחינת החבות במס, תכנון מס ובחינת פטורים אפשריים יש להצטייד בפרטים רבים, כגון: מספר הדירות הנמצאות ברשות המוכר, מועד רכישת הנכס הנמכר, האם מכר דירה לפני כן, מתי מכר דירה אחרונה ומספר הדירות שמכר בשנים האחרונות ובאיזה תאריכים מכר אותן, האם השתמש בפטור כלשהו במהלך השנים האחרונות, הוצאות לצורך השבחה הנכס הנמכר, ועוד.
לסיכום, לצורך תכנון מס נכון ולאחר ייעוץ משפטי מאת עורך דין בעל נסיון בתחום המקרקעין אין מנוס משירותיו של שמאי מקרקעין בעל נסיון, ידע רחב, שליטה בחומר וחוכמת חיים, אשר ביכולתו לספק את התשובות והמספרים הנכונים. אין ספק כי שימוש נכון בכלים ובבעלי מקצוע הנכונים בכוחו לחסוך לכם עשרות מאות אלפי שקלים.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור לעיל ללא קבלת ייעוץ מקצועי ובהתאמה למקרה ספציפי.
להרחבה בנושא ולמידע והסברים נוספים בנושא ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
שומה לפיצויי הפקעה
הפקעה הינה העברה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין מהפרט למדינה או לרשות לצורכי ציבור הפקעה של קרקעות ע"י המדינה ו/או הרשויות הינה מכח חוקים מנדטוריים. הפקעת קרקע הינה בעצם הפקעת זכות קניינית של הפרט לצורך ציבורי חיוני כגון סלילת דרכים, שתילת גנים, ארגון שטחי נופש. הפרט משלם בקניין שלו לטובת/להנאת הציבור הרחב.
ההפקעה יכולה להתבצע במספר דרכים או מכח מספר חוקים, כגון: פקודת הקרקעות, פקודת הדרכים ומסילות הברזל, חוק התכנון והבניה ועוד.
לפרט אין כח לשנות את הגזירה, אלא בדרכים החוקיות כגון התנגדות לתכנית, אך על ההתנגדות להיות עניינית, ואין מספיקה הטענה של הפקעת קניין פרטי למלא את הדרישה להתנגדות עניינית, ולכן כל שנותר לבעל הקניין הוא לקבל פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו.
לפרט עומדת הזכות לקבל פיצויים מהגוף המפקיע בגין ההפסד שלו, פיצוי חלקי או מלא, זה תלוי במקרה הספיציפי. מתוך השטח המופקע לצרכי ציבור קיים אחוז מסויים שאינו חייב בפיצוי (תלוי איזה חוק הופעל לצורך ההפקעה).
מטרת ההפקעה הינה לתת לבעל הקניין את הכח והיכולת לרכוש קרקע דומה, ולכן על הפיצוי להיות דומה ולנסות להשיב את המצב לקדמותו במידת האפשר, ולכן ניתנת לבעל הקרקע המופקעת הזכות להשיג על גובה הפיצוי.
לצורך השגה על גובה הפיצוי, יש צורך בשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין מומחה בתחום, בעל הידע המתאים והיכולת לבצע בדיקות מקיפות ומושכלות, ולהגיע למסקנות המתאימות מבחינת הלקוח. להלן מספר כללים שעל השמאי לקחת אותם בחשבון בעת אומדן הפיצוי:
על השמאי להעריך את הקרקע המיועדת להפקעה, כקרקע הנמכרת בשוק החופשי בהתעלם מהעבודה שהקרקע מיועדת להפקעה, כלומר לנטרל את השפעת ההפקעה על הקרקע ולהעריך אותה במצבה ערב ההכרזה/או אישור התכנית המייעדת להפקעה.
אם בוצעו בקרקע פעולות משביחות לאחר המועד הקובע, על השמאי להתעלם מהשבחות כאמור בעת ההערכה.
על השמאי להתעלם מעליית שווי קרקע הנובעת משינויים סביבתיים עתידיים או מפוטנציאל השבחה עתידי.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור לעיל ללא קבלת ייעוץ מקצועי ובהתאמה למקרה ספציפי.
להרחבה בנושא ולמידע והסברים נוספים בנושא ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.
שומה לירידת ערך
ירידת ערך (ירידה בשווי) נכס מקרקעין הינה בעיקר שינוי בשווי הקרקע או המבנה ביחס למצבם הקודם או למצב שצריך היה להיות (אם היה קיים פוטנציאל לעליית שווי בגין הפשרת קרקע חקלאית ליעוד משביח). קיימים סוגים נוספים של ירידת ערך שאין מקום להתיחס אליהם בשלב זה.
בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה: " נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200".
בעלי קרקע הם אלה שנפגעים מירידת הערך. בעל קרקע אשר נגרמה לו פגיעה/נזק בגין ירידת ערך בעקבות אישור תכנית, בנן עיר - שלא בדרך הפקעה - זכאי להגיש תביעת פיצויים לוועדה המקומית תוך 3 שנים מיום כניסת התכנית הפוגעת לתוקף, אך זאת בתנאי שאין המדובר בפגיעה לפי סעיף 200 לחוק.
סעיף 200 מונה מספר מקרים בהם לא ניתן לתבוע ירידת ערך במידה והפגיעה הינה בתחום הסביר, ואין מן הצדק לשלם פיצויים.
בפס"ד הורביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 14.04.1996 כי ראוי לאמץ את קנה המידה של הדין הגרמני בדבר פגיעה שהיא למעלה מ-10% מערך המקרקעין מהווה פגיעה בלתי סבירה במובן סעיף 200.
כמו כן נקבע בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו שיש להגן על זכות הקניין.
בפס"ד אלישר נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח' נפסק כי גם אם אין הפגיעה עוברת את תחום הסביר, עדיין שרירה וקיימת חובת תשלום פיצויים אם שיקולי הצדק דורשים זאת.
ע"פ סעיף 119 לחוק תכנון ובניה המועד הקובע לחישוב ירידת הערך: "מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197". המועד הקובע כאמור הינו מועד תחילתה של תכנית, המהווה מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות.
לצורך הגשת תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין יש צורך בשירותי שמאי מקרקעין מומחה בתחום, בעל הידע המתאים והיכולת לבצע בדיקות מקיפות ומושכלות מסוג הבדיקות הנחוצות לענף שה של שמאות מקרקעין, וביצוע חוות דעת מקצועית לצורך הערכת הפיצויים כאמור.
התחשיב מבוצע לפי מצב קודם לעומת המצב המצב חדש, כך שהפיצוי בגין הפגיעה היינו הפרש בין השווים.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור לעיל ללא קבלת ייעוץ מקצועי ובהתאמה למקרה ספציפי.
להרחבה בנושא ולמידע והסברים נוספים בנושא ניתן לפנות אלינו ונשמח לעזור.